L’art. 3-quinquies del D.L. n. 34/2019, Decreto “Crescita”, così come modificato dall’art. 6-septies del D.L. n. 41/2021, Decreto “Sostegni”, ha innovato pro contribuente le regole di imposizione applicabili ai canoni di locazione non percepiti.
Fino all’approvazione delle modifiche citate, l’art. 26 del D.P.R. n. 917/1986, TUIR, disponeva quanto segue.
“I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
Dunque, la possibilità di non pagare imposte rispetto ai canoni non versati dal locatario, trovava piena legittimità dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Grazie all’intervento dei Decreti citati, la detassazione dei canoni di locazione opera al di là della conclusione del procedimento di sfratto.
Infatti, il locatore non deve assoggettare a imposizione i canoni di locazione non percepiti nell’anno d’imposta oggetto di dichiarazione, purché la mancata percezione del canone sia comprovata:
- dall’intimazione di sfratto per morosità o
- dall’ingiunzione di pagamento, effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Tale previsione opera per tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020.
Per i canoni assoggettati a tassazione nei periodi precedenti alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, in virtù della vecchia normativa, il locatore potrà recuperare mediante un credito d’imposta la maggiore imposta versata. Indipendentemente dalla data di stipula del contratto di locazione.
Quindi:
| Prima del D.L. “Crescita” |
I redditi da locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. |
| Dopo il D.L. “Crescita” |
Per non dichiarare i canoni di locazione non percepiti è sufficiente l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento. |
| Contratti interessati dalla novità | Tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo anche se stipulati prima del 2020. |
In considerazione dell’anticipata cristallizzazione del diritto a non dichiarare i canoni di locazione non percepiti, all’art. 26 del TUIR, è stata aggiunta l’ulteriore previsione in base alla quale: “ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1 , lettera n-bis)”.
Dunque, il contribuente potrà assoggettare a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria) i canoni non riscossi nei periodi d’imposta di riferimento ma incassati in un periodo d’imposta successivo.