Le locazioni brevi
La disciplina delle locazioni brevi è contenuta nell’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50.
Per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati, anche tramite intermediari immobiliari, da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa; rientrano nella locazione breve anche i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.
Per tali contratti è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca al 21%.
| I contratti di locazione breve | ||||
| Tipologia di contratto | Tipologia di immobili | Parti del contratto | Servizi ammessi | Normativa |
| Locazioni brevi della durata non superiore a 30 giorni | Immobili a destinazione residenziale ubicati in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) –singole stanze dell’abitazione | Soggetti che operano al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa | Fornitura di biancheria e pulizia dei locali, fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata | Art. 4 D.L. n. 50/2017 |
Dunque, grazie all’intervento del Decreto citato, l’applicazione della cedolare secca è estesa anche a quelle locazioni brevi caratterizzate dalla prestazione di servizi quali: fornitura di biancheria e pulizia dei locali, fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata.
La disciplina contenuta nell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, si applica a quei contratti stipulati al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa. Condizione da soddisfare sia in riferimento al locatore che al locatario.
Come da circolare, Agenzia delle Entrate, n. 24/E 2017, devono ritenersi escluse dall’ambito applicativo della norma le locazioni brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente dall’art. 55, comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del D.P.R. n. 633/1972, secondo i quali le prestazioni di servizi che non rientrano nell’art. 2195 c.c., quali, per quanto qui interessa, le locazioni, costituiscono esercizio d’impresa se derivanti dall’esercizio di attività organizzata in forma d’impresa.
L’applicazione della normativa in commento è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.
Le locazioni brevi. Elementi di imprenditorialità prima della Legge di Bilancio 2021
Prima dell’intervento della Legge n. 178/2020, Legge di Bilancio 2021, l’art. 4 in esame, per individuare i criteri in base ai quali associare profili di imprenditorialità agli affitti brevi, rimandava ad un possibile regolamento (su proposta del MEF), da adottare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di conversione del D.L. n. 50/2017.
Regolamento con il quale avrebbero dovuto essere definiti:
- i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale,
- in coerenza con l’art. 2082 c.c. e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al TUIR (D.P.R. n. 917/1986).
Avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.
Locazioni brevi: nella Legge di Bilancio 2021 i profili di imprenditorialità
Circa i profili di imprenditorialità delle locazioni brevi, criteri ben definiti sono stati individuati con la già più volte citata Legge di Bilancio 2021.
In particolare, il comma 595 prevede che il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta.
Di conseguenza, si stabilisce inoltre, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, che l’attività di locazione di immobili di durata non superiore a 30 giorni, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c., quando il numero degli appartamenti destinati a locazione è superiore a quattro.
Le disposizioni sopra illustrate si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici (ad esempio airbnb), mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.
Detto ciò, la stessa Legge di Bilancio ha previsto l’abrogazione del comma 3-bis dell’art. 4 D.L. 24 aprile 2017, n. 50, ove si prevede l’adozione del regolamento deputato a stabilire in quali casi l’attività di locazione breve si intende svolta in forma imprenditoriale.
L’abrogazione si rende necessaria in quanto tali casi sono ora direttamente stabiliti dalla norma, per cui il rinvio al regolamento non sarebbe più giustificato.
Locazioni brevi. Profili di imprenditorialità tra norme nazionali e regionali
Le disposizioni in materia di locazioni brevi fissate dal D.L. n. 50/2017 sono chiamate alla convivenza con le norme regionali o delle province autonome che regolano le locazioni turistiche.
Per fare un esempio, la Legge Provinciale n. 12/1995 (Bolzano), prevede che l’esercizio di affittacamere “privato” (quindi, senza apertura di specifica posizione IVA), così come previsto dal citato art. 4 del D.L. n. 50 del 2017, sia possibile solo nel caso in cui non vengano stipulati più di quattro contratti di locazione all’anno per ogni camera o appartamento e purché non venga svolta un’attività di promozione rispettivamente di intermediazione o non ci si avvalga della stessa.
Ancora, la Legge regionale – art. 7, L.R. 27 del 12 agosto 1998 (Regione Sardegna), prevede che sono case e appartamenti per le vacanze (C.A.V.) le unità abitative ubicate nello stesso comune e delle quali il gestore abbia legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilità anche temporanea. Tali unità abitative, in numero non inferiore a tre, composte ciascuna da uno o più locali, devono essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi imprenditoriali per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni.
Detto ciò, i limiti della convivenza tra norma nazionale e norme “locali” sono stati meglio definiti dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 373/2019 e con la Risposta n. 278/2020.
In tale ultima risposta, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, al fine di individuare i criteri idonei a determinare lo svolgimento di un’attività di locazione nell’esercizio di attività di impresa, occorre far riferimento ai princìpi generali stabiliti dall’art. 2082 c.c. e dall’art. 55 del TUIR (con riferimento all’esercizio di attività commerciale).
A tal fine, non può farsi riferimento alle normative regionali in materia di attività e strutture turistico-ricettive, in quanto si ritiene che le citate disposizioni disciplinano materie diverse e presentano diverse finalità, non contenendo tali leggi regionali disposizioni che possano assumere rilevanza ai fini fiscali.
A ogni modo, con l’intervento della Legge di Bilancio 2021, il legislatore ha previsto un requisito di natura quantitativa, con l’intento di fissare una presunzione assoluta tale da delimitare il limite oggettivo tra attività d’impresa e attività svolta nei limiti del reddito fondiario.
Riferimenti:
- Legge 30 dicembre 2020, n. 178, art. 1, comma 595;
- D.L. 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96, art. 4;
- Piattaforma MySolution.